Рента

Рента

Скорее всего Вам будет интересна наша статья Договор ренты

Для удобства изучения материала, статью рента разбиваем на темы:

Внимание!

Если Вам понравился
наш сайт,то вы можете добавить его в закладку вашего браузера.


1. Рента
2. Договор ренты скачать
3. Пожизненная рента
4. Договор пожизненной ренты скачать
5. Рента квартиры
6. Земельная рента
7. Содержание договора ренты
8. Виды ренты
9. Постоянная рента
10. Рента с иждивением
11. Дифференциальная рента
12. Плательщик ренты
13. Природная рента
14. Феодальная рента
15. Расторжение ренты

Рента

Рента (от латинского «reddita» - «возвращенная») – регулярный доход, полученный лицом в ходе пользования имущества, земли, капитала в аренду без дополнительных затрат.

Получатель ренты не обязан быть предпринимателем, то есть иметь статус юридического лица. Подобный доход может быть получен на примере сдачи земли, квартиры в аренду.Ренту так же получают по предоставлению кредита в виде процентов, по ежегодной выплате застрахованному лицу компенсаций страховым обществом.

Ренту можно рассматривать так же как прибыль, полученную с учетом годового дохода по ценным бумагам, акциям, облигациям.

В общем смысле под рентой понимают постоянный регулярный доход через строго заданные промежутки времени.

Самым распространенным способом получения ренты на примере физического лица является сдача квартиры в аренду.

В этом случае без дополнительных затрат лицо, не имеющее юридического образования, получает ежемесячный доход.

Рента это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течении какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.

Для того, кто имеет имущество, подлежащее передаче по договору ренты, рента может стать постоянным источником дохода без каких либо временных или трудозатрат.

Договор ренты скачать

Договор ренты скачать в формате doc (Word)

Передача имущества в собственность в обмен на периодическую выплату ренты в пользу получателя называется договор ренты. В качестве собственности может выступать любое имущество, включая недвижимость. Что такое рента с пожизненным содержанием? В большинстве случаев этот вид договора ренты заключается между пожилыми одинокими людьми и молодыми гражданами. В этом случае молодежь получает право на жилье или иную недвижимость получателя ренты, предоставляя взамен пожизненную ренту с иждивением.

Любой договор ренты должен быть заверен у нотариуса, а если предметом договора является отчуждение недвижимости под выплату ренты, то обязательна государственная регистрация. Корректно заполненный образец договора поможет составить соглашение таким образом, чтобы все положения соглашения носили четко выраженный и конкретный характер. Это позволит избежать судебных неприятностей в случае расторжения договора по инициативе получателя ренты. Плательщикам ренты не лишним будет сохранять все письменные свидетельства исполнения обязательств по договору, чтобы исключить недобросовестность получателя ренты, поскольку судебные органы в большинстве случаев занимают сторону владельца отчуждаемой недвижимости, особенно если нельзя установить документально соблюдение всех условий договора.

Пожизненная рента

Одной из самых загадочных сделок с жильем для большей части наших сограждан остается пожизненная рента. Что это такое, какие плюсы и минусы существуют и где может быть подвох – ответы на эти вопросы можно найти в данном материале.Согласно российскому законодательству «пожизненная рента – это совокупность норм права, регулирующих передачу недвижимости от одного лица другому в обмен на выплаты рентных платежей прежнему владельцу недвижимости». Говоря проще, покупатель выплачивает продавцу единоразово от трети до половины стоимости квартиры, а остальные средства поступают ему в равных долях на протяжении длительного времени, определенного договором. Отличительной особенностью пожизненной ренты является то, что продавец такой недвижимости по-прежнему продолжает жить в уже проданном помещении, однако, утрачивает возможность продавать или дарить квартиру.

В большинстве случае варианты пожизненной ренты интересны для одиноких граждан с низким уровнем доходов, которым ежемесячные платежи позволяют удовлетворять все насущные потребности.

Другая сторона таких сделок – покупатель, наоборот инвестирует деньги в покупки жилой недвижимости, поскольку до конца жизни получателя ренты, новый владелец квартиры остается только номинальным ее собственником.

Основной документ, оформляемый при таких сделках - договор ренты, регулирующий все параметры, касающиеся объекта недвижимости, а также условия и сроки выплат. Законодательство РФ определяет, что размер минимальной ренты должен составлять не менее одного МРОТ, а при его индексации должны происходить и соответствующие увеличения платежей.

Следует отметить, что договоры пожизненной ренты и пожизненного иждивения юридически никак не связываются между собой, хотя как показывает правоприменительная практика, в нашей стране, зачастую заключаются сразу два договора. В случае содержания продавца на иждивении, получатель рентной платы имеет право не только на ежемесячные платежи за недвижимость, но и на предоставление ему продуктов питания, лекарств и.т.д.

Главный плюс для получателя ренты в этой схеме состоит в получении денежных средств при продолжении дальнейшего проживания в квартире. Также грамотный рентополучатель может прописать в договоре и оказание ему необходимых услуг за счет плательщика ренты, это может быть медицинское обеспечение, санаторно-курортное обслуживание и.т.д. В случае нерегулярной оплаты или каких-либо иных проблем получатель ренты может в судебном порядке расторгнуть договор пожизненной ренты. Главная опасность для продавца жилья состоит в возможности «приближения» смерти рентополучателя нечистыми на руку «покупателями», при этом доказать факт злого умысла со стороны покупателя в судебном порядке будет очень сложно.

Преимуществами таких сделок для покупателя являются покупка жилья с огромным дисконтом, а также большая доступность ренты по сравнению с традиционной ипотекой. Однако, следует помнить, что полноправным владельцем нового жилья покупатель становится только после смерти бывшего владельца квартиры, а тог этого момента не вправе продавать, менять и даже въезжать в помещение. Существует риск и досрочного расторжения договора ренты, в случае если получатель ренты решит добиться этого в судебном порядке.

До введения в действие нового Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи с пожизненным содержанием заключался в соответствии со ст.253 ГК РСФСР, в которой говорилось о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Гражданским кодексом РФ введено понятие договора пожизненного содержания с иждивением (ст.601-605 ГК РФ), являющегося разновидностью договора ренты.

В отличие от договора купли-продажи жилых помещений (в том числе с пожизненным содержанием) договор ренты требует нотариального удостоверения (сделки купли-продажи жилья требуют только государственной регистрации). Заключение таких договоров не противоречит закону, так как согласно действующему гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и другими правовыми актами, и включить в него элементы различных договоров, предусмотренных законом и иными правовыми актами (ст.421 ГК РФ).

Гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право сторон включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Поэтому, заключая договор купли-продажи квартиры, стороны могут внести в него условие о пожизненном проживании продавца квартиры (и/или членов его семьи). Этот вид отчуждения жилых помещений становится достаточно популярным, так как значительная часть граждан России пожилого возраста находится практически за чертой бедности и этот вид сделки позволяет, не расставаясь со своим жильем, иметь постоянный источник дохода.

Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием имеет свои преимущества и недостатки - как для продавцов, так и для покупателей.

Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для продавца:

1. Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.
2. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.
3. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.
4. Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд.
5. Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать.

Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для покупателя:

1. Квартира приобретается практически "даром" - рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.
2. Для того чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).
3. Рентополучатель может потребовать расторжения договора, если ему покажется, что плательщик ренты недостаточно добросовестно выполняет свои условия. Этот вопрос придется, скорее всего, решать в судебном порядке.

В настоящее время все разновидности договора ренты подробно и четко регламентированы в ГК РФ. Гражданский кодекс РФ предусматривает две формы отчуждения имущества под выплату ренты:

- постоянная рента-
- пожизненная рента.

Если пожизненная рента установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, предметом отчуждения может быть только недвижимое имущество.

Какова суть договора ренты?

Ренту можно определить как доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый в форме процента с предоставляемого в аренду или передаваемого в собственность имущества. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ).

Кто может выступать в роли рентоплательщика?

Гражданский кодекс РФ не предусматривает никаких ограничений для рентоплательщика. Платить ренту может как гражданин, так и организация.

Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с указанными лицами, если они являются собственниками жилья (ЖСК, приватизированное, полученное в результате приобретения права наследства и т. д.) и на занимаемой ими площади не зарегистрированы другие граждане, жилое помещение не продано, не заложено, не находится в споре и под запрещением (арестом), не сдано в аренду или поднаем.

Кто может быть рентополучателем?

Согласно ранее действовавшему ГК РСФСР 1964 г. получателем ренты по данному договору могли быть только нетрудоспособные по возрасту и по здоровью лица. Ныне действующий ГК РФ таких ограничений не предусматривает. Однако на практике сделки купли-продажи с условием пожизненного содержания заключаются в основном с пожилыми одинокими людьми. Получателем постоянной ренты может быть как юридическое лицо, так и гражданин. При этом право на получение постоянной ренты имеет только некоммерческая организация, то есть та, которая в своей деятельности не преследует цели извлечения прибыли (общественные организации, благотворительные фонды, религиозные организации).

Может ли быть установлена пожизненная рента для нескольких рентополучателей?

Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан, доли которых признаются равными, если иное не предусмотрено договором.

Со смертью одного из рентополучателей выплаты не прекращаются, доля умершего переходит к пережившим его рентополучателям.

Чем пожизненная рента отличается от пожизненного содержания с иждивением?

В принципе пожизненное содержание с иждивением рассматривается как разновидность пожизненной ренты. Однако разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания и с условием пожизненной ренты весьма значительна. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма, определенная в договоре.

Таким образом, договор с условием пожизненного содержания носит не только материальный, но и личностный характер, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. В связи с этим часто возникают конфликты именно личного, а не правового характера - ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением строится на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты. Практика показывает, что основной причиной расторжения договора, предусматривающего пожизненное содержание, является не нарушение плательщиком своих обязательств, а конфликты и разрыв в личных отношениях сторон. Как правило, именно разногласия личного характера ложатся в основу взаимных обвинений, в том числе и материального характера. Поэтому в договоре следует предусмотреть не только имущественные обязательства, но и положения, сопряженные с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора.

Какие положения необходимо внести в договор ренты?

Прежде всего нужно четко определить объем содержания и подробно расписать все обязанности плательщика ренты. В договор желательно внести все существенные условия содержания и порядок его предоставления (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, случаи осуществления надомного ухода, госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.). Чем подробнее в договоре будут определены все его условия, тем больше вероятность того, что в дальнейшем не возникнут споры относительно предполагаемого объема содержания. Целесообразно также определить рублевый эквивалент объема содержания. Его стоимость в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

В договоре необходимо предусмотреть условие о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Это предотвратит попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на "ранее достигнутые договоренности".

Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии ему оказывались плательщиком ренты. Доводы ответчика о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора, не имеют должного значения, поскольку объем содержания, предоставленный в натуре, практически невозможно доказать, а при исследовании самого договора зачастую выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты, что в конечном счете ставит под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора.

В договор должно быть внесено условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния получателя ренты.

Стоит подумать о внесении в договор условия о порядке учета предоставленных услуг. При этом сторонами может быть подписан двухсторонний акт о предоставленном содержании, гарантирующий, что описанный объем содержания плательщиком ренты будет действительно предоставлен.

Договором должно быть предусмотрено, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком ренты или третьими лицами. Таким образом, в случае возникновения между сторонами конфликтов личного характера услуги по содержанию получателя ренты могли бы оказываться третьими лицами, естественно, за счет плательщика ренты.

В договоре следует оговорить взаимоприемлемую стоимость выкупной цены. Сделать это стоит вот почему. Одним из требований к плательщику ренты в случае доказанности существенного нарушения им условий договора может быть требование получателя ренты о выплате ему выкупной цены (п.2 ст.605 ГК РФ). Если имущество передано плательщику ренты бесплатно, то при отсутствии в договоре указания на размер выкупной цены последняя складывается из годовой суммы выплаченных платежей (не менее 2 минимальных размеров оплаты труда в месяц) и стоимости недвижимости.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК РФ). Если этот пункт внесен в договор, это поможет в дальнейшем избежать тупиковых ситуаций при возникновении между сторонами личных конфликтов, которые впоследствии, как правило, перерастают в разногласия относительно объема предоставляемых услуг. Важно также определить объем предоставляемых услуг, который не может быть меньше 2 установленных минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Какие документы необходимо представить для регистрации договора пожизненного содержания с иждивением?

Для составления грамотного договора необходимо обратиться к нотариусу. Договор может быть составлен только в присутствии обоих его участников, имеющих при себе паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру и справку БТИ. Для государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением необходимы:

- заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;
- договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);
- договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);
- передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);
- квитанция об оплате регистрационных сборов;
- справка БТИ.



В каком случае договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты может быть расторгнут?

Во-первых, договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае все возвращается в прежнее положение: рентополучатель вновь становится собственником квартиры, а плательщик ренты перестает нести какие-либо обязательства по отношению к нему.

Во-вторых, договор пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты может быть расторгнут получателем ренты в случаях:

- утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает;
- "существенного нарушения" плательщиком ренты своих обязательств (ст.605 ГК РФ). (В случаях разрешения споров в судебном порядке это положение вызывает множество споров и возражений сторон).

Обычно под "существенным нарушением договора" понимают систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие-либо негативные последствия для другой стороны. Поэтому в договоре следует оговорить, что именно стороны подразумевают под существенным нарушением условий договора. Как правило, такие договоры заключаются с пожилыми одинокими людьми. Однако вполне возможна ситуация, когда у получателя ренты вдруг появится дальний родственник, претендующий на его квартиру. Это может в корне изменить взгляд получателя ренты на добросовестность исполнения обязательств плательщика ренты. При этом личные конфликты грозят перерасти в правовые (насколько предоставляемые услуги соответствуют содержанию договора). Под сомнение может быть поставлена и действительность самого договора.

В случае возникновения судебного спора между сторонами до вынесения решения судом проходит, как правило, весьма длительный промежуток времени, в течение которого исполнение договорных отношений плательщиком ренты приостанавливается.

Какие доказательства существенного нарушения договора могут быть предъявлены рентополучателем в суде?

Если условия договора ренты постоянно нарушаются и расторгнуть договор по соглашению сторон не удается, получатель ренты (продавец) может обратиться в суд с требованием о расторжении договора. В суде будет необходимо доказать факты существенного нарушения договора. Иными словами, прежде чем предъявить иск, нужно заняться сбором доказательств. Ими могут быть:

- претензии, составляемые рентополучателем после каждого нарушения;
- чеки, если рентополучатель покупает какие-либо продукты или вещи, которые по договору должен приобретать рентоплательщик;
- показания свидетелей;
- другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств.

- Может ли плательщик ренты в случае возникновения спора предъявить встречные требования о замене пожизненного содержания периодическими рентными платежами?

Да, такое право у плательщика ренты есть. Однако подобные встречные иски не удовлетворяются судом по ряду причин. Прежде всего, это обусловлено характером договора. Заключая договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, сторона - получатель ренты рассчитывает, прежде всего, на предоставление ей услуг по содержанию в натуре, так как по состоянию здоровья не в состоянии вести домашнее хозяйство. При этом плательщик ренты не сможет опровергнуть доводов истца о невыполнении условий договора, даже если существенность и доказанность последних вызывает сомнение. Отказывая в таком иске, суд основывается, прежде всего, на том, что получатель ренты нуждается в уходе и оказании услуг по содержанию в натуре.

- Может ли квартира, переданная в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, каким-либо образом отчуждена?

Отчуждение недвижимого имущества, переданного в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, допускается только с согласия получателя ренты. При этом механизм получения такого согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) четко не определяемы, что иногда порождает некоторые сложности. Можно посоветовать оформить такое согласие в письменной форме с заверением подписи. В любом случае, такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы относительно факта согласия получателя ренты на смену стороны по исполнению обязательств.

Следует иметь в виду, что в соответствии с гражданским законодательством при переходе прав собственности на "обремененное" рентой имущество устанавливается так называемая субсидиарная (совместная) ответственность за неисполнение обязательств по договору (п.2 ст.586 ГК РФ). Из этого следует, что, если вами, например, продана приобретенная по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания квартира, то в случае неисполнения новым плательщиком ренты условий договора к вам может быть предъявлено требование об исполнении таких обязательств или применены другие санкции, предусмотренные положениями о ренте. При этом вы будете вправе предъявлять требования к основному должнику (ст.399 ГК РФ). Для того чтобы избежать такой ответственности, в договор купли-продажи с пожизненным содержанием необходимо внести условие о том, что при отчуждении обремененного рентой имущества с согласия получателя ренты вы не отвечаете перед последним по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество.

Договор пожизненной ренты скачать

Договор пожизненной ренты скачать в формате doc (Word)

Рента квартиры

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Как правило, договор ренты заключается старыми одинокими людьми, не имеющими родственников, способных за ними ухаживать за наследство, но имеющими жилые помещения.

При этом бывший собственник получает периодические платежи, а плательщик ренты недвижимость в собственность.

Договор ренты единственный договор, который в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. Помимо нотариального удостоверения, договор ренты, по которому отчуждается недвижимость, следует обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке.

Плата за переданное по договору ренты имущество может как выплачиваться, так и нет. Если договор ренты предусматривает оплату за передаваемое помещение, то его стоимость выплачивается помимо периодических платежей. При этом к такому договору применяются правила о договоре купли-продажи. Если договор предусматривает передачу имущества под выплату ренты бесплатно, действуют уже нормы, регулирующие договор дарения.

Существует три основных вида договора ренты:

1) постоянная рента;
2) пожизненная рента;
3) пожизненное содержание с иждивением.

Выплата рентных платежей по договору постоянной ренты сроком не ограничена. Право на получение ренты может переходить по наследству, может быть продано, подарено и реализовано иным образом.

Рентные платежи по договору постоянной ренты представляют собой ежемесячные (ежеквартальные) выплаты денежных сумм в определенных договором размерах. Выплата денежных сумм может быть заменена передачей другого имущества, выполнением работ или оказанием услуг на ту же сумму. Если иное договором не предусмотрено, рента выплачивается ежеквартально.

Договор не может содержать условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп. Если же такое условие в договор включено — оно ничтожно. Однако договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

При заключении договора пожизненной ренты рентные платежи будут выплачиваться только в течение жизни получателя ренты (или нескольких получателей — если договор ренты установлен в пользу нескольких граждан). Если договор ренты заключен в пользу нескольких человек, то после смерти одного из них все права по получению ренты переходят к остальным.

Рентные платежи, так же как и при постоянной ренте, представляют собой периодические денежные платежи. Если иное договором не предусмотрено, платежи должны перечисляться ежемесячно.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.

Договор ренты таит в себе подводные камни как для плательщика ренты, так и для получателя таковой. Как показывает практика работы нашего Центра, при неквалифицированном подходе к заключению договора ренты, одна из сторон рискует потерять то, на что рассчитывала при подписании договора, поэтому юристы нашего Центра рекомендуют проконсультироваться перед посещением нотариуса на предмет правильного подписания договора ренты.

Земельная рента

Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента, прибыли.Если землевладелец сдает в аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е. сумма денег, уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеются сооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.

Следует так же заметить, что с точки зрения юридической земельная рента предполагает заключение договора аренды (имущественного найма) по которому в соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Величина арендной платы (АП) за капитал-недвижимость может быть выражена формулой:
АП. = А + % + R,
где А - амортизация ранее вложенного в недвижимость капитала;
% — процент на вложенный капитал;
R - все виды рентных платежей;
В настоящее время арендные отношения в сфере недвижимости чаще всего связаны с землей и жилым фондом.

Два основных направления в современной экономической теории дают на этот вопрос разные ответы. Немарксистская наука придерживается концепции XVIII в., так называемой триединой формулы Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируется факт: земля дает ренту. Однако общеизвестно, что одной из причин образования дохода от недвижимости является пространство. Объяснить данный факт «триединая формула» не в состоянии. Вместе с тем немарксистская наука содержит концепцию предельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек, предельной производительности. Это важные предпосылки объяснения ренты.

Экономическая наука в целом в сфере недвижимости выделяет дифференциальную, монопольную, абсолютную ренту. Немарксистская экономическая наука подвергает исследованию только две из них, дифференциальную и монопольную.

Наиболее сложны рентные отношения в сельском хозяйстве, они чаще всего и являются примером для изучения. В сельском хозяйстве многоукладная социально-экономическая структура, множество форм собственности, субъектов землевладения и землепользования, а именно государство, собственники земли, арендаторы, сельскохозяйственные наемные рабочие. Вопросы сельского хозяйства касаются каждого члена общества - ведь последствия неурожая каждый испытает на себе немедленно.

В настоящее время сущность ренты как дохода, не связанного с трудовой деятельностью, трактуют весьма широко, используя экономическую терминологию. Например, данное понятие применяют при анализе теневой экономики. Тогда, в частности, говорят не о взятках чиновников, а об «административной ренте ».

Рассмотрим все формы ренты, связанной с недвижимостью, начиная с дифференциальной.

Дифференциальная рента

Причиной образования дифференциальной ренты является естественная монополия на объект хозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. конкуренция не устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. Сравните урожайность на севере и юге страны, добычу угля в шахте и в Открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и не фонтанирующей нефтяной скважины.

Факторами, условиями образования дифференциальной ренты современных условиях становятся различия:

• в климате и плодородии почв;
• в богатстве месторождений полезных ископаемых;
• в местоположении рынков сбыта;
• в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин;
• в затратах на средства связи.

Разнообразные условия производства и реализации предопределяют дифференциацию издержек производства, издержек обращения, прибылей. Дело в том, что естественная монополия вынуждает общество признавать, т. е. предъявлять спрос на продукцию, созданную не только с минимальными и средними, но и максимальными затратами. Общественные цены реализации складываются на основе предельных, максимальных затрат, отражающих худшие условия производства и реализации. Задача собственника естественной монополии - уловить, предвосхитить эту разницу между общественно допустимыми (максимальными, предельными) и индивидуальными (фактическими) затратами при установлении арендной платы.

Количественно дифференциальная рента равна:
ДР = П3-И3,
где ДР - дифференциальная рента-
П3 - предельные общественно допустимые затраты;
И3 - индивидуальные фактические затраты.
В случае равенства предельных и индивидуальных затрат
(П3= И3,, дифференциальная рента не образуется (ДР = 0).
Таким образом, предельные величины - это экономическая реальность в виде дифференциальной ренты.
Дифференциальная рента может представлять собой разбухание:
• издержек производства (ДР по плодородию);
• издержек обращения (ДР по местоположению);
• прибавочного продукта (ДР от месторождений полезных ископаемых).

Образование дифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости.

Принято различать ренту, возникшую в связи с различием земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II).

Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:

-рента по плодородию;
-рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта).Дифференциальная рента по плодородию(I). Различные участки земли значительно отличаются по производительности. Эта разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки и температура. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районах исключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совсем (пустынные земли). Эти \\\\\\\' различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля — совсем никакой ренты.

Дифференциальная рента по местоположению(I). Местоположение может быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому — чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II.

Дифференциальная рента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда и снижению издержек. Таким образом, общим результатом является увеличение размера ренты II. Конечно, внедрение новой техники не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но рента II не исключается из практической деятельности на земле.

Различие между двумя формами дифференциальной ренты.

Во-первых, дифференциальная рента I возникает на основе экстенсивного хозяйствования, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства.

Во-вторых, различие состоит в ее получателях. Дифференциальная рента I полностью присваивается землевладельцем, а рента II — частично арендатором.

Монопольная рента

Причина образования монопольной ренты — монополия на ограниченные факторы и результаты производства. Условием образования монопольной ренты являются редкость продукции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать природный или научный ресурс, интеллектуальная собственность.

Монопольную ренту присваивает собственник ресурса производства, редкого товара. Она равна абсолютной величине в виде разницы между общественной и индивидуальной ценой производства:

МР=|Ц0-Цп|,
где МР - монопольная рента-
Ц0- общественная цена продукции т. е. цена производства;
Цп - индивидуальная цена продукции.
При этом учитывается абсолютная величина, так как:
• Цп может быть больше Ц0, если качеством редкости обладает продукция;
• Цп может быть меньше Ц0 , если качеством редкости наделены факторы произвоства, порождающие более высокую производительность труда.

Абсолютная рента

Англо-американская экономическая наука данной формы ренты фактически не признает, хотя практика не может обойтись, например, без такого понятия, как роялти (англ. royalty), представляющих собой фиксированные отчисления за использование собственности (на недвижимость или интеллектуальной) в процентах от рассчитанного экономического эффекта, которые выплачиваются арендатором, издателем или покупателем лицензии. Роялти - одна из форм проявления абсолютной ренты.



Марксистская экономическая наука сталкивается со значительными проблемами при объяснении источника абсолютной ренты. Но вообще обходить ее вниманием при анализе рынка недвижимости просто невозможно, совершенно неправомерно. Абсолютная рента существует. Для уяснения ее сути приведем пример.

Предположим, в аренду сдается квартира. Арендная плата в данном случае включает в себя амортизацию недвижимости со всеми начислениями и сверх того - некоторую сумму денег. Последняя не является дифференциальной рентой, поскольку Квартира предельно плоха, с отсутствием обычных удобств, нет Хороших средств сообщения с деловым центром города и т. д.

Эта сумма средств не является монопольной рентой, поскольку жилье - отнюдь не редкий ресурс и товар. Такая сумма денег является платой собственнику жилья именно за то, что он собственник.

Абсолютная рента — это реализация права собственника недвижимости при сдаче ее в аренду или предоставлении в пользование. Земельный собственник не даст обрабатывать землю, если ему за это не заплатят. Собственник месторождения полезных ископаемых не даст ими воспользоваться, если за это не заплатят. Абсолютная рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или ресурсом (природным).

Таким образом, причиной образования абсолютной ренты является монополия частной собственности на недвижимость.

К. Маркс объяснял нарост в цене более низким органическим строением капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Проще говоря, в XIX в. сельское хозяйство было слабо механизировано, в нем в массовых масштабах применялся ручной труд. Поэтому считалось, что отраслевые показатели объема прибыли, прибавочной стоимости в сельском хозяйстве выше, чем в промышленности. Данное превышение и объявлялось источником абсолютной ренты. Но современное сельское хозяйство - высокомеханизированная отрасль, поэтому сегодня объяснять абсолютную ренту низким органическим строением капитала в нем неправомерно.

Решение проблемы не может состоять в том, чтобы считать абсолютную ренту частью общей прибыли, созданной в обществе, которая разделяется на составные части, как, например, при использовании ссудного капитала прибыль разделяется на предпринимательский доход и ссудный процент. Количественно абсолютная рента сегодня не результат распадения прибавочного продукта, а экономический нарост на цене недвижимости. Следовательно, количественно абсолютная рента может быть вычислена по формуле:

АР = Цв-Цс,
где АР - абсолютная рента-
Цв - цена недвижимости, по которой она передается владельцу собственником;
Цс - цена недвижимости, по которой она достается собственнику.
Если собственник, владелец и пользователь недвижимости! совпадают в одном лице, абсолютная рента не образуется.

Теория абсолютной ренты имеет особое значение для Российской Федерации, поскольку ее производство в основном ориентировано на добычу сырья, полезных ископаемых. В соответствии с Федеральным законом «О соглашениях, о разделе продукции» значительная доля абсолютной ренты за пользование природными ресурсами должна доставаться собственнику российскому государству, его субъектам и использоваться на нужды всего населения.

Содержание договора ренты

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты, как уже отмечалось, должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Виды ренты

Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

1) Договор постоянной ренты – получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом Договором, т.е. определяется соглашением сторон, и подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено Договором постоянной ренты. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Основанием прекращения Договора постоянной ренты является ее выкуп. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие Договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп ничтожно. В Договоре постоянной ренты стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно невозможность осуществления этого права в течение жизни получателя ренты либо иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения Договора.

Выкуп постоянной ренты означает выплату плательщиком ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены. Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если же стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то она определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно.

Договор постоянной ренты может быть прекращен по инициативе ее получателя. Право получателя постоянной ренты требовать ее выкупа возникает лишь при наличии определенных законом и/или договором оснований (напр., просрочка выплаты ренты более чем на один год или нарушение плательщиком ренты обязательств по обеспечению выплаты ренты- и пр.).

Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату.

2) Договор пожизненной ренты – пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество под выплату ренты.

Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой в течение жизни гражданина денежной суммы. Если иное не предусмотрено Договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Размер пожизненной ренты не может быть менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом, в расчете на месяц.

Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты.

Выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается.Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.

3) Договор пожизненного содержания с иждивением – пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты и имеет ряд особенностей по сравнению с пожизненной рентой.

Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п. В Договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц. Замена пожизненного содержания в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов.

Постоянная рента

Постоянная рента является бессрочной, так как не установлен срок прекращения выплаты ренты.

Сторонами договора постоянной ренты – получателем ренты и плательщиком ренты – могут выступать граждане и юридические лица.

Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали свое имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты. Получение ренты гражданами не ставится в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности и т.п.

Получателями постоянной ренты могут быть также юридические лица некоммерческие организации (фонды, общественные, религиозные организации и т.п.) в случаях, когда это не противоречит закону и целям их деятельности.

Не могут быть получателями постоянной ренты коммерческие организации, так как основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг и т.д.), а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату ренты.

Поскольку постоянная рента не ограничивается каким-либо периодом времени, право на ее получение может переходить по наследству в случае смерти гражданина-получателя ренты или в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица. Право на получение постоянной ренты не может переходить по наследству и в порядке правопреемства государству и коммерческим юридическим лицам, так как в соответствии со ст. 589 ГК только граждане и некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты.

Право на получение постоянной ренты может также передаваться путем уступки требования. Однако в договоре может быть предусмотрен запрет на передачу прав получателя ренты.

Что касается плательщика ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Закон также не ограничивает количество получателей и плательщиков ренты: их может быть несколько.

К существенным условиям договора ренты относятся ее предмет и срок.

Предметом договора постоянной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, которое отчуждается под выплату ренты. Это могут быть жилой дом, квартира, дача, земельный участок, предприятие, изделия из драгоценных металлов, деньги, антиквариат, коллекции и другое имущество. Разумеется, поскольку договор постоянной ренты является бессрочным, то и передаваемое под ее выплату имущество должно обладать особой ценностью либо его использование должно приносить большой доход.

Предметом договора постоянной ренты является также сама рента, которую выплачивает плательщик ренты в обмен на переданное ему в собственность имущество.

Другое существенное условие договора постоянной ренты – срок. В данном договоре не устанавливается срок прекращения выплаты рентных платежей. Они должны выплачиваться постоянно и непрерывно.

Статья 590 ГК, говоря о форме постоянной ренты, ставит на первое место выплату ренты в деньгах, предоставляя сторонам возможность выбрать иную форму ренты. Это могут быть предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг. Но и при избрании сторонами данной формы ренты они должны определить ее денежный эквивалент, указываемый в договоре. В противном случае договор считается не заключенным.

Размер постоянной ренты определяете» сторонами в договоре. Закон не содержит указания на ее минимальный размер.

Размер рентных платежей может быть индексирован в соответствии с условиями, предусмотренными договором. Если такого условия в договоре нет, то размер уплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре и отказ от индексации рентных платежей.

Важным, хотя и не существенным, является условие о периодичности выплаты ренты, которую стороны вправе установить в соответствии с достигнутым соглашением. Если стороны не включили это условие в договор, периодичность выплаты ренты определяется законом. Статья 591 ГК устанавливает: «Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала».

По договору ренты обязанности возлагаются только на плательщика ренты – он должен на протяжении всего периода действия договора систематически выплачивать рентные платежи. Выплата рентных платежей осуществляется в установленной договором или законом периодичности, форме и в размере, предусмотренном договором.

Данная обязанность плательщика ренты сохраняется и при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, размер которых устанавливается сторонами в договоре. Если же стороны не предусмотрели в договоре размер процентов, то он определяется по правилам ст. 395 ГК.

Рента с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

И.А. Емелькина относит право пользование жилыми помещениями в силу договора пожизненного содержания с иждивением к группе физических лиц на пользование помещениями. «По своей природе они близки к правам сервитутного типа - личным сервитутам, известным еще римскому праву... Личными назывались такие сервитуты (рабство вещи), где пользование выгодами в чужом имуществе представлялось определенному лицу, как физическому, так и юридическому. Иначе говоря, это пожизненное пользование чужой вещью».

Закон разрешает передавать не только жилой дом, но и иные виды недвижимости. Он не требует, чтобы получатель ренты обязательно был нетрудоспособным, допускает, что плательщиком ренты может быть и юридическое лицо, не запрещают гражданину уже имеющему в собственности квартиру, жилой дом, стать плательщиком ренты и получать от получателя ренты в собственность еще одну квартиру, жилой дом.

В тоже время в законе подчеркнуто, что получателям ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин.

Определение договора пожизненного содержания с иждивением, закрепленное п.1 ст.601 ГК РФ, указывает на следующие характерные признаки данного вида ренты.

В отличие от пожизненной ренты этот договор касается исключительно лишь недвижимого имущества - жилого дома, квартиры, земельного участка. Договор могут заключать и несколько лиц, например супруги.

Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде. А если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком пожизненного содержания с иждивением и ритуальных услуг.

Лишь в качестве исключения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (п.2 ст. 602 ГК РФ). Это относится к тем рентополучателям, которые не так немощны, как могло показаться после перечисления всех элементов содержания.

<

Внимание, только СЕГОДНЯ!