Как правильно оценить стоимость земельного участка?

Оценка земельного участка

Земля - это, пожалуй, самый неоднозначный и, одновременно, самый востребованный объект инвестиционного рынка, привлекающий своими неограниченными возможностями всех его участников: государство, частный бизнес, рядовых граждан.

Оглавление:

Любая недвижимость находится в тесной связке с земельным участком, на котором она располагается: ее экономический потенциал напрямую зависит от ценности земли.

Вполне логично, что эксперты называют землю единственным товаром, чьи свойства остаются неизменными на протяжении тысячелетий, и потому так важно бывает правильно ее оценить.

Общая информация

Оценка стоимости земельного участка Надо помнить, что земельный рынок чутко реагирует, хотя и с некоторым опозданием, на глобальные пертурбации в экономике.

И когда наступает фаза экономического подъема, максимальная цена на землю каждый раз выходит на новый, более высокий уровень.

Ключевой параметр для формирования стоимости земли - это ее категория. Выделяют пять базисных категорий - земли лесного и водного фондов, сельскохозяйственные и промышленные, а также земли поселений.

Последние считаются наиболее прибыльными: здесь можно возвести жилые дома и здания для бизнеса, которые способны быстро окупаться и приносить доход.

Но и в пределах одной категории цена может быть разной, если принимать во внимание разрешенное использование участка. Территории падают или растут в цене, когда их целевое назначение меняется.

Поскольку ценообразование на земельном рынке очень подвижно (сезон, спрос, рельеф и т. д.), определять стоимость конкретного участка необходимо с учетом всех факторов.

Когда она необходима?

Законодательство требует оценки земли:

Оценочная экспертиза применяется к промышленным и сельскохозяйственным землям, и, конечно, к землям поселений.

Оценить стоимость земельного участкаЧтобы не ошибиться со стоимостью конкретного участка нужно принять во внимание его расположение, доступность для транспорта, проложенные коммуникации, предназначение земли и вероятность его изменения.

Особенности



Особенности оценки обусловлены, прежде всего, категориальной принадлежностью участка.

Чтобы понять, сколько стоит земля в городе или ином населенном пункте, надо:

  • изучить динамику сделок по купле-продаже;
  • уточнить, сколько стоят недвижимость и незастроенные пустыри;
  • «разведать» степень развития инженерной и транспортной инфраструктур;
  • узнать о социально-бытовой обустроенности территории;
  • осведомиться об архитектурно-исторической значимости;
  • и, наконец, навести справки об экологическом благополучии места.
Оценивать участки на сельскохозяйственных угодьях надо, учитывая другие критерии: урожайность фруктов и овощей, эффективность сенокосов и пастбищ, рентабельность засеиваемых площадей, цены на сельхозпродукты в этом регионе и затраты на выращивание основных сельскохозяйственных культур.

Подход к оценке земли в дачных и садовых товариществах тоже имеет свою специфику. Необходимо:

    Рыночная оценка стоимости земельного участка
  • выяснить, сколько стоят обжитые дачи и «пустые» участки;
  • понять, как налажены инфраструктура и транспортное сообщение, в частности;
  • удостовериться в наличии водопроводных, электрических и газовых сетей;
  • выведать, насколько чисты местные воздух, вода и почва.

Методы

Существует менее десятка методов, с помощью которых определяется стоимость земли:

  1. Нормативный, применяемый при выкупе и передаче земли, изъятии ее в пользу государства или социума, при получении кредита под залог.
  2. Сравнительный - самый простой и результативный, используемый для оценки стандартных участков.
  3. Капитализации земельной ренты или доходный. Первостепенным здесь является прогнозируемый доход от эксплуатации участка.
  4. Затратный. Он применим в отношении единственных в своем роде участков, не имеющих аналогов, либо не востребованных покупателями.
  5. Распределительный, он же метод соотнесения, который рассматривает соотношение цены самой земли и стоящей на ней недвижимости.
  6. Выделительный - его берут на вооружение при оценке застроенных территорий, если есть данные о похожих сделках.
  7. Метод остатка учитывает остаточную продуктивность земли и нужен, чтобы определиться с наиболее результативным ее использованием.
  8. Метод разбивки на участки востребован при оценивании земли с учетом перспективы ее «дробления».

Кадастровая

Кадастровая стоимость земельного участкаКадастровую стоимость устанавливают, применяя сравнительный, затратный, доходный способы или их совокупность.

Также оценщик должен обладать информацией о ставках арендной платы за землю, о «разбросе» цен по сделкам купли-продажи, об инфраструктуре, рельефе, грунте, модернизации, произведенной на участке, и учитывать множество прочих нюансов.

Опорная величина, от которой следует отталкиваться - это удельный показатель кадастровой стоимости кв. м земли.

Он выводится для категории земли, ее разрешенного использования и кадастровых кварталов с учетом методических рекомендаций.

Площадь земельного надела умножается на этот показатель: получается кадастровая стоимость участка.

Случается, что конкретный «клочок» земли допускается эксплуатировать по-разному. В этом случае, выбор останавливают на том виде разрешенного использования, для которого предусмотрен самый высокий удельный показатель кадастровой стоимости квадратного метра.

Рыночная

Рыночную стоимость подсчитывают, имея в виду скрытые возможности участка и отдачу, которой можно добиться при его оптимальной эксплуатации в рамках законодательного поля.



Наиболее продуктивное применение земли возможно при соблюдении несложных правил. В поле зрения оценщика должны попасть:

    Оценка стоимости земельного участка
  • разрешенное использование «делянки»;
  • целевое назначение участка во время его оценки;
  • примеры эксплуатации соседних схожих территорий;
  • прогнозируемые «перепады» на земельном рынке.

Нельзя забывать о том, что эффективное использование участка может не совпадать с текущим , но, часто бывает, что именно текущее является самым рентабельным.

Какие нужны документы?

Перечень важных бумаг и сведений включает:

  1. Копии карты участка или геодезического плана.
  2. Категория участка с указанием целевого применения.
  3. Вид разрешенного использования.
  4. Данные об ограничении участка, о проходящих по нему инженерных коммуникациях.
  5. Ставки арендной платы и земельного налога (если есть).
  6. Договор аренды земельного участка (если есть).

Частный случай: аренда

Стоимость аренды зависит от баланса выгоды и обязательств, принимаемых будущим арендатором.

Прибыль от пользования землей, следовательно, и стоимость определяются не только ее физическими параметрами (рельефом, площадью и иными), но, в большей мере, ее правовым статусом: категорией земель, разрешенным использованием, обременениями, возможностью застройки.

Но, кроме перечисленных, оценка земли под аренду включает также дополнительный набор факторов - условия договора аренды.

Кадастровый план земельного участкаПроводя оценку, надо акцентировать внимание на следующих характеристиках участка:

  1. Площадь.
  2. Адрес.
  3. Кадастровый план.
  4. Присутствие зданий (сооружений).
Настоятельно рекомендуется уточнить размер арендного платежа, срок аренды, обстоятельства для досрочного прекращения договора, а также обязательства, влекущие за собой сверхнормативные расходы.

По завершении исследования специалист переходит к оценке стоимости права аренды, принимая во внимание так называемое наилучшее использование участка. Наилучшей признается та форма эксплуатации, при которой цена земли достигает своей верхней предельной планки.

Эффективное использование, вне всякого сомнения, должно проходить в рамках закона, быть финансово и технически исполнимо.

Итак, стоимость земельного участка и прав на его аренду необходимо определять, поставив во главу угла принцип наилучшего использования оцениваемой земли.

Особенно внимательно необходимо относиться к земельным участкам, чье текущее применение «маскирует» их мощный инвестиционный потенциал.


Внимание, только СЕГОДНЯ!

» » » Как правильно оценить стоимость земельного участка?